佛山放松调控后,结果让我很意外! - 重庆打车票

重庆打车票

网站首页 公司介绍 联系我们 在线留言
安徽省暨合肥市党政军领导与干部群众义务植树 李锦斌李国英张昌尔信长星参加
西甲继续暂停进行 直到西班牙政府宣布疫情被控制|西甲|继续
新增1例哈尔滨传入本土病例 内蒙古一地严控黑龙江抵返人员
海口市2000多名社区战“疫”者将免费体检
里皮终于开口了!1句话暗示武磊未来去向!或加盟西甲其他球队
热到开空调了?今天深圳天气即将反转!气温低至……
即日起南昌市解除皮卡车禁行限制
佛山放松调控后,结果让我很意外!
宁波部署实施“225”外贸双万亿行动
计算机是最先进的生产力
   您当前的位置:

佛山放松调控后,结果让我很意外!

来源| 樱桃大房子(ytdfz8)作者| 樱桃大房子 大湾区放松调控的城市也来越多了,佛山便是其中之一。 解限后,很多投资者第一时间在后台和我们咨询:佛山到底能不能投资?如今放松过去一个月了,真实的市场情况到底如何? 为此,樱桃大房子团队在12月末亲自前往佛山调研,为大家深入分析佛山楼市! 本文思路: 1、佛山基本投资逻辑 2、解除限购后,佛山各潜力板块调研分析。 3.、总结:佛山到底怎么投资? (Ps:本文为精简版,更详细的佛山板块分析和踩盘记录可以点击次条阅读。) “有家就有佛山制造” 佛山是一座制造之城,以家电、家居、建材、陶瓷为主,这里的产业镇,名企云集,制造业极其发达。 美的、格兰仕、万和、海天、碧桂园等国内数一数二的行业巨头,全部诞生于此。 与此同时,2018年佛山人口增量全国第八,增速仅落后于深圳和西安,全国排名第三。 有人口,有产业,这样的城市,当然受投资客欢迎,尤其是广州客。 来源:佛山中原策略研究中心 可以说,前些年,佛山楼市交易有一半是广州客撑起来的。 为什么广州客偏爱佛山房产呢? 和深圳客买惠州一样,距离近,价差大肯定是首要的原因,相比广州主城区动辄4万/平以上的房价,前两年佛山临广区域才1万多的价格亲民多了。 其次是交通,广佛地铁2010年就开通了,每天约有28万“广佛候鸟”跨城生活。 周六晚上的祖庙站 从佛山市区祖庙坐地铁,约1个小时就到达珠江新城,约等于广州黄埔区府到珠江新城的距离。 目前在建的广州7号线西延段现在已经封顶,预计2020年开通,届时顺德北滘到广州南站只需15分钟,到达琶洲仅一个小时。 最后是文化语言相通,所以很多老广们,对佛山临广区域的认可度非常高,甚至高于增城、从化这些广州的郊区。 广州客投资佛山主要是看交通和距离,但这还不够。 好比广佛交界的金沙洲板块,属于广州白云和南海里水共管区域,但是由于佛山市的发展重心不在这,广州也无暇顾及这块飞地,导致城市界面非常杂乱,没有半点大城市的气息,房价自然很难上去。 所以投资佛山还要考虑板块是否有政策倾斜。 总结一下投资佛山的三个逻辑: 离广州近,地铁沿线物业,政府重点打造区域。 三者合一,缺一不可。 这次我们的调研也是围绕着佛山的临广区域开展:南海,禅城和顺德,这三个区也是佛山的房价制高点。 南海桂城镇丨千灯湖 12月份,广东依然艳阳高照,温润如春,我们傍晚从深圳出发,途径南沙大桥,全程不到3个小时就到达了佛山金融高新区千灯湖板块。 千灯湖,坊间称之为佛山的“珠江新城”,以金融高新企业为主,如今已有多家金融机构进驻,是佛山人心目中的NO.1。 从千灯湖站坐地铁,三站即可到达广州荔湾,去到珠江新城也在一小时之内。 距离适中加上配套成熟,千灯湖似乎天然要承接广州外溢的置业人群。 目前,周边新房不多,现在只剩下保利天悦,需要验资一百万才能去看,均价已经到达3.8万/平米。 万达华府楼下的中介和我们说,在2017年的时候,市场十分火热,新房开盘即清,千灯湖二手房卖到了3万以上,一度出现无房可卖的情况。 限购以来,千灯湖就开始跌了,现在周边的二手房10年楼龄的普遍2.5-3万左右,但有价无市。 千灯湖的二手房不景气有很大的原因是佛山的新房太多了,连新房都不好卖,更别说二手房,再加上如今市场主要是以刚需客为主,超大户型不好卖。 总的来说,千灯湖有产业,有人口,离广州近,大部分是地铁上盖物业,属于政府重点打造区域,二手价格已经阴跌一年多了,如果想入手佛山的伙伴,可以趁着年尾淘一下笋盘。 南海里水镇丨金沙洲 说起广州客最爱的投资地段,金沙洲一定不能错过。 从地图上看,金沙洲是一个地处广佛交界的江心岛屿,广州和佛山各自管辖。 广州区域楼盘的均价3.5万/平方,而佛山区域的房价大部分2万多,有一定的价差,前几年吸引了很多老广在这里投资。 图片来自房天下 不过金沙洲的城市面貌不是很好,我们从佛山一环转广州环城高速到达金沙洲,一路看来,周边的环境有点类似城乡结合部? 乱糟糟的市场和购物环境农民自建房依旧很多 2017年限购后,现在金沙洲的投资客数量大大减少,不过中介说,2019年12月放开限购后,期待的行情火爆并没有如愿来到,倒是业主信心坚定了,不急卖的就不放出来,谈价空间亦变少。 一直以来,金沙洲最为人诟病的就是交通问题,无论是清早出城,还是晚上进洲,都离不开堵车二字。 尴尬的是,广州的重点是“东进”,而非“西联”,尽管金沙洲有不少交通规划,但都难以真正落地。 目前看来,金沙洲的交通问题,三五年内都难以解决。 金沙洲因为城市界面不好,也没什么规划的问题,所以投资升值的概念不多,但就是跟广州水乳交融太近的缘故,基本上大部分还是会由广州客来买。 南海丨大沥 大沥南部靠近桂城的千灯湖,房价也是大沥的制高点。 从上图可以看出来,以上楼盘和千灯湖板块隔江相望,需要过大桥才能来到千灯湖,走路是不大可能了,我们开车亲测,需要十分钟。 大沥的新盘非常多,到处在施工,如果是投资的话,同等价位下,大沥可以直接跳过了。 另外南海九江、西樵、丹灶这些区域离广州较远,也不是佛山重点打造区域,明显不适合投资,这里就不做论述了。 禅城 奇槎板块如今是佛山城中新贵的香饽饽。 作为禅城的“东大门”,配套强,环境好,再加上距离市中心近,无论是去祖庙、千灯湖、广州,都不超过20分钟。 相比千灯湖的商务范,奇槎新城居住氛围可能更受大家欢迎。 奇槎位置佳,地价当然也不便宜。 奇槎的土拍集中于2016年末和2017年上半年,这也是佛山房价开启牛市行情的主要时期,地王级土拍频出。 在五矿崇文金城的营销中心,当天看房人气还不错。 销售说新政后,看房的人比往常要多些,但是楼盘并没有涨价,精装装修2.5-2.7万/㎡,现在还有年底一口价的活动。 绿城马路对面的时代香海彼岸则是去年刚入住的二手楼。 如果预算有限,但是想买奇槎板块的佛山刚需,大可以在这里淘一下笋盘,还能砍价。 从奇槎出发到佛山的传统富人区:亚艺湖景板块。 如果用千灯湖比做广州的天河区,那么亚艺湖就是广州的二沙岛,佛山本地富豪的聚集地。 不过附近基本上都是上了“年纪”的二手房,环湖而建的楼盘均价一直稳定在2.5万/平,和千灯湖的二手房相差无几。 禅城是佛山的老市区和行政中心,本地人比较认可的一块区域,学校医院交通等市政配套完善,不过老城区发展前景不如新城,和广州也是有一定距离的,只适合本地居住,投资要重点关注周边环境和学位,同时做好长持的准备。 顺德乐从丨佛山新城 但从地理位置来看,佛山新城其实算是顺德乐从。 正是因为这样尴尬的地理位置,佛山新城几经易主,佛山顺德一直在踢皮球,最终还是归佛山市统管。 佛山市一直以来都想把佛山新城做大做强,希望通过佛山新城来加强顺德和佛山之间的联系。 佛山大剧院 所以我们看到佛山一个个大礼包都送给了佛山新城。 佛山的地标性建筑:佛山大剧院、佛山国际体育文化馆、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆……“九馆一中心”的千亿级豪华阵容。 单独地铁就独揽3条,明年广佛环线首段通车后,15分钟就能去到广州南站,10分钟即到佛山西站。 这些待遇,就连千灯湖都没有。 我们在世纪莲体育中心逛了一圈,的确很新很干净,依江而建,也没有看到乱糟糟的自建房和工地。 但可惜,重金砸下去,也只能当个花瓶,中看不中用,招商难,写字楼大面积空置。 即使周日,路上行人寥寥,公园毫无人气世纪莲体育中心 当然有了千亿级投入,使得新城看起来俨然一个高端住宅区,而房价同样也“高端”。 据中介说,上面的小区:依云水岸是这里最早的一个小区了,住的人也是最多的,不过我们透过窗户可以大概看出来,入住率并不是很高。 不过有政府重金打造出一流的居住环境,发达的交通路网,佛山新城是很适合居住的。 但一切配套都已经成熟,各种规划利好也已经兑现了高房价,距离广州远这个硬伤无法改变,再加上没有产业和人气,投资请慎重。 顺德北滘 从佛山新城往东走,我们来到了如今顺德投资最火热的区域:北滘。 北滘最大的优势就是产业和交通位置。 产业上,北滘占据顺德上市企业近一半,一条街上就有两家500强企业,碧桂园和美的,产业基础扎实。 有了产业支撑,才能聚集人气。 交通上,紧紧贴着广州番禺,随着广州地铁7号线西延北滘新城,北滘到广州南站只需15分钟,如果在番禺万博或者琶洲上班的话,北滘甚至比千灯湖还便利。 北滘新建住宅集中在北滘新城,均价大约在2.2-2.6万/平。 合景天銮售楼部 合景天銮的销售和我们说,广州来的投资客在放开限购后的确多了一些,从目前的销售情况来看,大约占了4成,剩余都是本地居民。 而一河之隔的北滘旧城靠近商圈,学校医院配套完善。 北滘新城似乎颇有前景,用自身实力赢得政府的重视和投资,但目前价格却直追广州番禺。 很多人看好北滘除了其产业强之外,还有就是靠近广州,享受广州的人口溢出,但番禺的二手均价不过2.5万/平,靠近万博商圈的二手房大多3.5万-4万/平左右,这已经注定了北滘的天花板大约在3万/平。 当然北滘是值得投资长持的,靠近广州、交通方便,自身产业强大,长期看好,不过有了番禺这个天花板,北滘未来涨幅空间有限。 顺德大良 在《佛山市城市总体规划(2011-2020)》中,明确“大良-容桂组团”升级为城市副中心。 上图是顺德区去年固定资产投资占比,各个镇街可以说是“差距悬殊”,其中大良占比超70%,而GDP排名第一的北滘只有5.8%,这么一看就知道谁是亲生儿了! 一直以来,大良都是顺德的行政中心,最优质的学校、医院、图书馆等公共配套都是聚集在这里。 以上都是后话,如今整个大良新城都是处于开发当中,眼到之处皆是新楼盘。 新城建设的很漂亮,只是目前缺乏人气 虽然大良镇获得了顺德区政府真金白银的支持,但不代表大良可盲目投资,毕竟这里不靠近广州城区,将来只有本地人接盘,需求就会少于临广区域了,产业和北滘相比还是弱了些,目前部分优质楼盘高达2.5万/平。 最后简单总结一下佛山西部,三水和高明。 这两个区域本来就没有限购,但成交量依旧冷淡,库存量大。供大于求,当然很难大涨,所以佛山西部的非限购区投资价值不高。 从调研情况来看,佛山放开限购后,尽管看房的人多了,但并未对楼市产生很大的影响,年尾的折扣优惠依旧很给力。 截至目前来看,12月成交量与上月相比仍然保持平稳,2019年总体成交量萎缩已是板上钉钉。 从成交量来看,佛山解除限购只能算是救市之作,谈不上有很大的刺激作用。 为什么会出现这种情况呢? 其一,佛山之前是分为限购区和不限购区的,新政后利好限购区,但是利空之前的非限购区。 其二,佛山楼市成也广州,败也广州。 在佛山解除不久,广州的南沙和黄埔紧接着也放开了。而南沙的均价和千灯湖、北滘相差不大,但南沙是大湾区门户,广州重点打造的区域,投资者自然是优先选择广州。 另外,前文有提到,相比增城南沙知识城这些地方,在佛山行走,粤语的使用范围很广,所以老广对佛山更有认同感。 但如今新来的广州人并没有这种情怀。 再加上广州如今东进战略,多条地铁线连接增城、黄埔和南沙,交通情况早已不能同日而语。 同样的价格,他们当然会优先考虑广州,广州买家自然会回流。 就像惠州临深的房子为什么这么受欢迎,比东莞还抢手,正是因为和深圳价差大啊! 仅一街之隔,深圳坪山4万,惠州一万出头。 而佛山的房价有些甚至比广州还贵,这样就不够厚道了,想做睡城就要有睡城的觉悟! 最后虽然佛山民营企业发达,人口增量也不少,但其实也存在不少问题。 比如多中心,这点和东莞相似,多中心,也就是没有中心。 这也是为什么佛山今天到处都在建新城的原因,每个区都有自己的新城,每个区都希望发光发亮,那么资源就会被稀释。 我粗略数了一下,千灯湖、狮山新城、里水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、张槎智慧新城、大良新城、北滘新城……(没写上去的评论区可以帮我补充) 当然,佛山还是有它自身优势的,除了上面提到的之外,佛山本地人的购买力十分强劲。 看房时,本地中介和我们说过一个段子: 如果手上只有十块钱,东北人可能会夸大成一百元,而佛山人只会说自己只有一元钱。 据《2018胡润财富报告》显示,佛山600万元资产家庭数量和千万资产家庭数量均进入全国前十。 其中,600万元资产家庭数量有7.14万户,有网友估算,每17户佛山家庭就有1户的资产超过600万。 低调,务实,是这座藏富于民的城市的典型特征。 所以也不用担心佛山楼市的泡沫,毕竟还有本地人支撑,而且佛山每年的常住人口增量也是排名全国前十的,比有的二线省会城市还强。 总体来说,想投资佛山,首选临广片区,比如千灯湖和北滘,两者都是临广片区,千灯湖是举佛山之力重点打造的区域,北滘依靠自身产业杀出一条康庄大道。

上一篇:权威发布!上海公布中小学各年级在线教育时间表!

下一篇:宁波部署实施“225”外贸双万亿行动


2013-2020 重庆的士票购买
-